|
|
 |
|
| Hintojen nousu jatkuu, mutta vauhti hidastuu |
| 01.04.2010 |
|
| |
|
|
Otteita Handelsbankin asuntomarkkinakatsauksesta 03/2010:
Hintojen nousu jatkuu, mutta vauhti hidastuu
Vuoden takaisessa asuntomarkkinakatsauksessa julkais-tusta ennusteestamme poiketen pidämme nyt todennä-köisenä, että matala korkotaso, supistunut tarjonta ja ta-louden elpyminen kannattelevat asuntojen hintoja vuosi-na 2010–12, eikä heikentyvästä työllisyydestä ole niille merkittäväksi vastavoimaksi. Aiempaa selvästi heikompi työllisyystilanne ja vaimea talouskasvu pitävät kuitenkin kotitalouksien tulokehityksen melko aneemisena, joten asuntojen hintojen nousu tuskin jatkuu yhtä nopeana kuin vuoden 2009 lopussa. Lisäksi asuntojen tarjonnan parantuminen uudisrakentamisen vilkastumisen myötä vaimentanee hintojen nousupaineita.
Odotamme asuntojen hintojen nousuvauhdin hidastuvan selvästi vuoden 2010 aikana, sillä asuntojen keskimää-räiset hinnat nousivat jo vuoden 2009 puolella selvästi yli aiemman ennätystason eikä kotitalouksien tulojen kasvusta tai korkotasosta enää saada uutta tukea hinnoil-le. Aiempaa hitaampikin nousuvauhti vienee kuitenkin asuntojen hinnat koko massa keskimäärin vuoden 2010 loppuun mennessä 4-7 prosenttia korkeammalle vuoden 2009 lopun tasoon verrattuna. Suomen asuntomarkkinat ovat melko sykliset, joten yllätykset ovat mahdollisia puoleen tai toiseen, mutta ainakaan kansantalouden kas-vun ja fundamenttien perusteella emme näe syytä olettaa hintojen nousun kiihtyvän myöskään vuonna 2011. Toi-saalta euroalueen kitulias talouskasvu pitänee korkotason melko elvyttävänä, mikä riittää kannattelemaan hintoja myös vuonna 2011 vaimeasta työllisyyden ja tulojen kasvusta huolimatta.
Tuloihin suhteutettuna hinnat laskivat 2009
Viimeksi kuluneiden vuosineljännesten ajan jatkunut nousu asuntojen nimellishinnoissa näyttää huimaavalta, mutta kun tarkastellaan vuoden 2009 keskimääräisiä hin-toja suhteessa tulojen kasvuun, saadaan asuntomarkki-noiden tilasta erilainen kuva. Vuoteen 2008 verrattuna kerrostaloasuntojen hinnat nousivat Suomessa vuonna 2009 keskimäärin 0,5 prosenttia. Samaan aikaan kotita-louksien käytettävissä olevat tulot, eli tulot verojen ja tulonsiirtojen jälkeen, nousivat Tilastokeskuksen ennak-kotietojen mukaan noin prosentin. Koska asuntojen hin-nat nousivat hitaammin kuin kotitalouksien tulot, jatkoi-vat tuloihin suhteutetut asuntojen hinnat siis laskuaan toista vuotta perättäin. Laskuvauhti tosin hidastui vuonna 2009 ja on kokonaisuudessaan ollut niin maltillista, että merkittävästä asuntojen suhteellisten hintojen korjaus-liikkeestä tuskin voidaan puhua. Kotitalouksien tuloihin suhteutetut asuntojen hinnat pysyivät lamavuonna 2009 selvästi pitkän ajan keskiarvonsa yläpuolella.
Tarjonta romahti 2008–09, mutta piristyy 2010
Matalien korkokulujen lisäksi asuntojen hintojen nousua tuki vuoden 2009 aikana myytävänä olevien asuntojen – sekä uudisasuntojen että vanhojen asuntojen – määrän merkittävä supistuminen. Tämä näkyy muun muassa tehtyjen kerrostaloasuntokauppojen määrässä, joka jäi Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2009 lähes 8 prosent-tia pienemmäksi kuin edellisvuonna, vaikka jo vertailu-vuoden 2008 lopussa aktiviteetti asuntomarkkinoilla oli selvästi hiipunut. Yli kolme vuotta kestänyt asuinraken-nusaloitusten supistuminen ehti tehdä selvän loven uu-disasuntojen tarjontaan, etenkin kasvukeskuksissa, ja kysynnän elvyttyä myymättömien uusien asuntojen va-ranto supistui nopeasti.
Vanhojen asuntojen tarjontaa on vähentänyt kotitalouk-sien epävarmuus oman talouden ja asuntojen hintojen kehityksestä, mikä on hillinnyt asunnonvaihtoaikeita. Lisäksi huomattavaa on, että asuntojen pakkomyyntejä ei ole tässä taantumassa juurikaan nähty, sillä ennätysmata-la korkotaso on helpottanut kotitalouksien velanhoitoa. Tämä on osaltaan pitänyt yllä hintatasoa ja supistanut myytävänä olevien asuntojen tarjontaa. Tässä asunto-markkinoiden tilanne eroaa merkittävästi 1990-luvun alun asuntomarkkinoiden kriisistä.
Korkojen suunta kääntyy pian – muttei rajusti
Korkotason pohjan täsmällinen ajoittaminen on vaikeaa, mutta kaukana siitä hetkestä emme nyt ole. Odotamme lyhyiden markkinakorkojen kääntyvän nousuun loppu-vuoden aikana Euroopan Keskuspankin (EKP) vähentä-essä asteittain rahamarkkinoiden likviditeettiä. Korkojen nousu on kuitenkin lähivuosina melko maltillista, sillä euroalueen talousnäkymiin liittyvän epävarmuuden vuoksi EKP pitänee ohjauskorkonsa nykytasollaan 1 prosentissa ensi vuoden puolelle asti ja senkin jälkeen etenee varovaisesti koronnostoissaan. On kuitenkin syytä muistaa, että suomalaiskotitaloudet kantavat muuttuviin korkoihin sidotuissa asuntolainoissaan melko suurta kor-koriskiä, joten jo odotukset keskuspankin koronnostoista tai euroalueen inflaation kiihtymisestä näkyvät nopeasti asuntovelallisten korkokuluissa. Vuosina 2010–2011 uskomme kuitenkin matalan korkotason yhä tukevan asuntomarkkinoita.
Lue koko asuntomarkkinakatsaus oheissta linkistä. |
| |
|
|
| |
| linkkejä aiheeseen: |
Handelsbankin asuntomarkkinakatsaus 03/2010
|
| |
|
|
|
|
|
| Kiinteistönvälitys Jaakola / Napapiirin Kiinteistönvälitys Oy LKV [A] |
|
|
|
